NIEUWE HUISVESTINGSWET 2023 Spanje
In dit artikel vertellen we u alles wat u moet weten en welke gevolgen deze nieuwe huisvestingswet voor u zal hebben.
Wanneer wordt de huisvestingswet goedgekeurd?
De huisvestingswet is op 27 april 2023 in het Congres goedgekeurd en gaat nu naar de Senaat voor beoordeling en definitieve goedkeuring. Hoewel het is goedgekeurd door het Congres, blijft de goedkeuring van de Eerste Kamer bestaan voor de inwerkingtreding en opname ervan in de BOE. Dit zal naar verwachting gebeuren vóór de verkiezingen van 28 mei 2023 .
Alle kernpunten over de nieuwe woningwet
We kunnen deze nieuwe regelgeving opsplitsen in verschillende sleutels die de markt zullen reguleren.
- Uitbreiding van gestreste gebieden op de huurmarkt
- Nieuwe definitie voor grote houders
- Limiet van de jaarlijkse update van de huur waardoor de CPI wordt geëlimineerd
- Regulering van de huurprijs in gestreste gebieden in nieuwe huurwoningen
- Overdracht van onroerend goed kosten van de huurder naar de verhuurder
- Verbod om de huurprijs te verhogen met extra kosten
- Verbod op “overeenkomst tussen partijen” in strijd met de Woningwet
- Beschermingsmaatregelen tegen uitzettingen
- Fiscaal voordeel voor eigenaren
- IBI-toeslag voor leegstaande woningen
- Onvermogen om de rating van volkshuisvesting te wijzigen
- Verhoogd huuraanbod met gestimuleerde betaalbare woningen
1 – Uitbreiding van gestreste gebieden op de huurmarkt
“De voorwaarden voor de aangifte van een gestrest gebied zijn verbeterd en vergemakkelijkt, waardoor meer gebieden worden bestreken voor de toepassing van controlemaatregelen.” De verklaring van een buurt of een gemeente als “gestrest gebied” zal afhangen van elke autonome gemeenschap , inclusief de gemeenteraad van de gemeente waar deze gebieden in de herziening worden bestudeerd.
Om als gestrest te worden aangemerkt, moet een gebied aan een van deze twee vereisten voldoen: dat de prijs in de afgelopen 5 jaar met meer dan 3 procentpunten in de CPI-waarde is gestegen of dat de gemiddelde prijs van woningen hoger is dan 30% van het gemiddelde inkomen uit de omgeving
Om een gestreste ruimte te huur aan te geven , moet aan minstens één van deze twee voorwaarden worden voldaan:
Dat de gemiddelde kosten van de hypotheek of huur plus basisuitgaven en leveringen hoger zijn dan 30% van het gemiddelde gezinsinkomen
BIJVOORBEELD : als het gemiddelde inkomen in een gebied 3.000 euro per huishouden is, mag de som van de prijs van de woning (hypotheek of huur) plus energiekosten niet hoger zijn dan 1.000 euro.
Dat de koop- of huurprijs van de woning in de vijf jaar voorafgaand aan de aangifte van een stressgebied minimaal 3 punten boven de CPI is gestegen .
BIJVOORBEELD : als een woning 300.000 euro zou kosten in januari 2020, zou de CPI-waarde in januari 2023 zijn gestegen tussen januari 2020 en 2023 (12,9%) plus 3 procentpunten (15,9%). Het huis zou dus 347.700 euro waard moeten zijn.
De bepaling van gestreste gebieden kan afkomstig zijn uit volkstellingsdistricten zoals microzones en zelfs gebieden zo breed als hele autonome gemeenschappen, zoals aangegeven in de persconferentie, zolang ze aan een van deze twee voorwaarden voldoen.
2 – Nieuwe definitie voor grote houders
Er wordt onderscheid gemaakt tussen grote en kleine eigenaren.
Grote bezitters : dit zijn natuurlijke personen of rechtspersonen die 5 of meer woningen bezitten in gestreste gebieden of tot 10 woningen (of 1.500 m2) in niet-gestreste gebieden.
Kleine eigenaren : dit zijn natuurlijke of rechtspersonen die minder dan 5 woningen bezitten.
3 – Limiet van de jaarlijkse update van de huurprijs zonder de CPI
Dit is zonder twijfel een van de meest controversiële maatregelen van de Nieuwe Woningwet 2023 , aangezien er veel experts zijn die zich tegen dit soort maatregelen hebben uitgesproken.
Met de nieuwe regelgeving rond huurprijzen, vanaf januari 2024 (denk eraan dat momenteel de huurupdate beperkt is tot maximaal 2% als buitengewone maatregel), zullen huurupdates beperkt worden tot maximaal 3% en losgekoppeld worden van de CPI.
Huurupdates zullen altijd worden beperkt door een index: 2% in 2023, 3% in 2024 en een nieuwe huurprijsupdate-index zal worden goedgekeurd in 2025
Daarnaast is de verwachting dat er tegen januari 2025 een nieuwe referentie-index zal worden gecreëerd waarmee alle huurprijzen worden bijgewerkt en dat deze stabieler en lager zal zijn dan de CPI.Voorlopig werkt de werkgroep die voor de wet is aangewezen om definiëren hoe dit eruit zal zien index waarmee de huren zullen worden geregeld. Afscheid van de CPI: hoe de huurprijsupdate werkt met de nieuwe index
4 – Regulering van huurprijzen in gestreste gebieden
De huurprijzen van de nieuwe contracten , of ze nu van grote of kleine eigenaren zijn, worden gereguleerd en geplafonneerd. Deze maatregel is bedoeld om de prijs van huurwoningen in toom te houden en te verlagen en zal niet worden toegepast in gebieden die NIET als gestrest worden aangemerkt .
Deze limieten worden vastgelegd, afhankelijk van het type contract en wie de eigenaar is (kleine of grote houder).
Voor kleine eigenaars : door te indexeren naar de vorige geldende huurprijs , dat wil zeggen volgens de huurprijs van het vorige contract naar het nieuwe huurcontract.
BIJVOORBEELD : Als een woning een huurcontract had van 1.000 euro per maand, mag in het nieuwe contract de huurprijs niet hoger zijn dan deze 1.000 europlus de verhoging die overeenkomt met de huidige index(2% in 2023, 3% in 2024 en voor bepaalde volgens de nieuwe index van 2025) – Dus als er in 2023 een nieuw contract wordt afgesloten, mag de prijs niet hoger zijn dan 1.030 euro per maand.
Voor grote houders : door toepassing van de nog te bepalen prijsbeheersingsindex.
Deze wet overweegt ook de opname van nieuwe huurwoningen op de markt in deze gestreste gebieden , die ook in prijs beperkt zullen zijn volgens de bevoegdheden van elke autonome gemeenschap.
5 – Overdracht aan de verhuurder om de onroerend goed kosten te betalen
De nieuwe regelgeving overweegt in sectie 1 van artikel 20 dat “de kosten van vastgoedbeheer en die van formalisering van het contract door de verhuurder zullen worden gedragen”.
Bereken hoeveel de huur van een huis kost
De huurder blijft de waarborg en de bijkomende waarborg betalen bij het tekenen van een nieuwe huurovereenkomst.
6 – Verbod om de huurprijs te verhogen met extra kosten
Het is verboden om de huurprijs te verhogen door toevoeging van nieuwe uitgaven (gemeenschapsgeld, afvalbijdrage, etc.)
7 – Verbod op “overeenkomst tussen partijen” in strijd met de Woningwet
De clausules die de niet-toepassing van de maatregelen in de wet mogelijk maakten als er een overeenkomst was tussen de partijen, worden geschrapt. De Stedelijke Huurwet staat, zoals in elk contract, de partijen toe om overeenkomsten te sluiten, zelfs als deze in strijd zijn met een deel van de Wet.
Zoals het ontwerp echter aangeeft, “zou de huurder gedwongen kunnen worden om contractueel afstand te doen van de maatregelen en rechten die in de wet zijn vervat om het contract te verkrijgen, vanuit een overheersende positie van de eigenaar ten opzichte van de huurder.”
8 – Nieuwe beschermingsmaatregelen tegen huisuitzettingen
Deze nieuwe verordening bevat verschillende maatregelen om bescherming te bereiken:
Maak een einde aan huisuitzettingen zonder vooraf bepaalde datum. Het zou dus verplicht moeten zijn om een datum en tijd vast te stellen om ze uit te voeren.
Nieuwe extensies worden opgenomen in de lanceringsprocedures, waardoor de processen meer dan 2 jaar worden uitgesteld.
Verplichte toegang tot buitengerechtelijke schikkingsprocedures voor kwetsbare personen.
De CCAA’s zullen in staat zijn om hun eigen bemiddelings- en huisvestingsmechanismen te articuleren die zij geschikt achten.
De mogelijkheid om middelen uit huisvestingsplannen van de staat te gebruiken om huisvestingsalternatieven aan te bieden aan mensen die het risico lopen uit huis te worden gezet door middel van gesubsidieerde sociale huren, herhuisvesting van mensen in kwetsbare situaties of enig ander beleid wordt erkend.
9 – Belastingvoordelen voor eigenaren
In de persconferentie werd gesteld dat kleine eigenaren die een woning hebben in een gebied dat onder stress staat verklaard, fiscale prikkels in de inkomstenbelasting zullen krijgen om hun woning te huur te zetten en te compenseren voor het feit dat de prijsstijging van de nieuwe huurcontracten is beperkt ten opzichte van de vorige huurovereenkomst.
Voorlopig zijn de details van de belastingverminderingen NIET bekendgemaakt , hoewel die van het oude ontwerp van de huisvestingswet van 2022 een korting voorstelden van maximaal 90% van het inkomen dat door de eigenaren wordt verkregen in het geval dat de huurprijs daalt.
50% bonus voor al die eigenaren die hun huis verhuren. Bonus 70% Bij eerste verhuur aan jongeren tussen de 18 en 35 jaar. Als het een nieuw contract is met verbeteringen of rehabilitatie 90% bonus als het voorkomt in gestreste gebieden. Voorbeeld bonus in de personenbelasting bij de nieuwe huisvestingswet. Een huurder (kleine houder) met een woning in een stressgebied die een huurprijs van € 800/maand vaststelt en een korting van 5% op de huur toepast tot € 760/maand, kan een vermindering tot 90% van het voordeel krijgen Netto inkomstenbelasting. In dit geval wordt berekend dat het netto-inkomen € 6.384 zou zijn, wat als ze momenteel worden belast tegen 60% (€ 3.830 zou worden belast), met de nieuwe huisvestingswet zou deze vermindering oplopen tot 90%, dus het bedrag belastingplichtig zou € 638 bedragen.
10 – IBI-toeslag voor leegstaande woningen
Meer belastingen voor leegstaande woningen. Om de verhuur van deze woningen aan eigenaren die langer dan twee jaar leegstaan te stimuleren voor eigenaren met meer dan vier woningen in dezelfde gemeente, staat het kabinet gemeenten toe het IBI-tarief voor leegstaande woningen te verhogen met een opslag van maximaal tot 150%.
De eigenaren van leegstaande woningen zouden met de nieuwe woningwet 1.600 euro meer kunnen betalen dan IBI
11 – Onmogelijkheid om de kwalificatie volkshuisvesting te wijzigen
Gesubsidieerde huisvesting die wordt gepromoot op grond waarvan de bestemming huisvesting is die onderworpen is aan een of ander openbaar beschermingsregime, zal worden onderworpen aan een permanent openbaar beschermingsregime dat diskwalificatie uitsluit, zolang de kwalificatie van genoemde grond wordt gehandhaafd. Daarnaast wordt de onbepaalde kwalificatie van sociale woningbouw ingevoerd .
12 – Verhoging van het huuraanbod met de stimulans betaalbare woningen
Om het aanbod van woningen te vergroten tegen prijzen die passen bij de economische situatie van huishoudens in elke territoriale omgeving, kunnen de overheidsinstanties, binnen de reikwijdte van hun respectieve bevoegdheden, het bestaan van betaalbare woningen bevorderen met stimulansen, die afhankelijk zijn van een leidraad en onverminderd wat hieromtrent wordt bepaald door de bevoegde administraties.
Bron: Fotocasa